Dispositif DUFLOT

LE DISPOSITIF DUFLOT

Le dispositif DUFLOT remplace la loi Scellier depuis le 1er janvier 2013, il s’en distingue toutefois par un champ d’application géographique plus étroit et une limitation au secteur intermédiaire. Destiné à financer la construction de logements neufs dans les zones où ils font cruellement défaut, le dispositif impose aux promoteurs d’en laisser au moins 20 % hors du bénéfice de la réduction d’impôt.

Assez attractif avec un taux de 18 %, le régime DUFLOT est  moins intéressant pour ceux qui bénéficient déjà d’avantages fiscaux. En effet, le dispositif Duflot est soumis au nouveau plafonnement de 10 000 euros. Pour un (ou deux) achat(s) de 300 000 €, la réduction d’impôt maximale annuelle sera de 6 000 €. Pour en conserver l’intégralité, les autres niches fiscales utilisées par le contribuable ne devront pas générer plus de 4 000 € d’avantages.

Caractéristiques du régime DUFLOT

Concerne les mêmes investissements que pour l’ancien régime Scellier.

La réduction s’applique aux investissements figurant dans le tableau ci-dessous.  

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Comme pour le Scellier, l’acquisition peut être directe ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS. Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) s’oppose au bénéfice de l’avantage fiscal.

Les logements doivent répondre à un niveau de performance globale fixé par décret en fonction de leur type. Les logements neufs ou construits par le contribuable devront respecter la RT 2012 ou avoir obtenu le label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». Les logements existants devront, comme ceux éligibles auparavant au Scellier, soit bénéficier du label « haute performance énergétique, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 », soit respecter les exigences définies par un arrêté du 5 mars 2012 (Arr. 5 mars 2012, NOR : DEVL1133453A ; CGI, ann. III, art. 46 AZA octies-0 A, créé par D. n° 2012-1532, 29 déc. 2012, art. 1er : JO, 30 déc.).

Situation géographique du logement :

Alors que le Scellier était réservé aux logements situés dans des communes caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, le Duflot rajoute que ce déséquilibre doit entraîner des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Concrètement, la nouvelle réduction d’impôt est cantonnée aux zones A bis, A et B1 (c’est-à-dire, pour la zone A bis : Paris et les communes limitrophes, pour la zone A : l’agglomération parisienne, la côte d’azur et le Genevois français, pour la zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la côte d’azur, quelques agglomérations chères, la Corse). La liste des communes situées dans ces zones figure en annexe à un arrêté du 29 avril 2009 (Arr. 29 avr. 2009, NOR : LOGU0907606A, ann., mod. ; CGI, ann. IV, art. 18 -0 bis C, créé par arr. 29 déc. 2012, NOR : ETLL1240750A : JO, 30 déc.)

Les communes de la zone C sont donc totalement exclues du bénéfice du Duflot.

Les communes de la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, certaines communes du territoire littoral ou proches de la région Ile-de-France), en principe exclues, auront la possibilité d’accueillir des programmes immobiliers ouvrants droit à l’avantage sur agrément comme cela était possible pour les communes de la zone C dans le cadre du Scellier. Afin de raccourcir les délais de traitement des demandes qui est actuellement de 15 mois, l’agrément ne sera plus ministériel mais préfectoral après avis du comité régional de l’habitat. Le gouvernement espère ainsi ramener le temps de traitement des dossiers à 6 ou 8 mois.

Un dispositif transitoire a toutefois été introduit pour les logements acquis jusqu’au 30 juin 2013, ou, pour ceux que le contribuable fait construire qui font l’objet d’une demande de permis de construire jusqu’à cette date. Dans cette hypothèse et sans agrément les logements situés en zone B2 seront éligibles au Duflot.

Conditions de la location : comme le Scellier en secteur intermédiaire

A coté du Scellier en secteur libre, existait le Scellier en secteur intermédiaire dédié à relancer une offre de logement pour les locataires disposant de revenus modestes supprimé lui aussi. Les plafonds de loyers et de ressources du Duflot sont assez proches de ceux applicables en secteur intermédiaire. L’objectif affiché est de permettre aux locataires de bénéficier de loyers inférieurs de 20 % à ceux du marché.

Ces plafonds de loyers sont classiquement fixés en fonction de la localisation du bien mais également – et c’est très nouveau – de son type. Le plafond peut en effet être majoré pour les logements de petite surface et minoré pour ceux d’une plus grande superficie par l'application d'un coefficient (v. ci-dessous). Cela devrait permettre de refléter une réalité qui se rencontre au niveau des prix de vente des biens.

En outre, les plafonds peuvent ensuite être encore réduits pour être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Cette opération sera réalisée par le préfet après avis du comité régional de l’habitat, selon des modalités qui seront définies par décret.

Pour les baux conclus en 2013, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont les suivants :

  • zone Abis : 16,52 € ;
  • zone A : 12,27 € ;
  • zone B1 : 9,88 € ;
  • zone B2 : 8,59 €.

Ces loyers sont pondérés en fonction de la surface du logement par l’application d’un coefficient multiplicateur dont la formule est la suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement telle qu’elle est définie par l’article 2 duodecies de l’annexe III au CGI). Le coefficient est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Les plafonds de ressources sont les suivants :

duflot-plafonds-ressources.jpg

 

Contrairement au Scellier intermédiaire, le Duflot n’offre pas une déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers provenant de la location.

 

La conclusion d’un bail avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable reste exclue. En revanche, elle est possible, comme en Scellier, avec un organisme public ou privé en vue de sa sous-location nue à usage d’habitation principale sans fourniture d’une quelconque prestation de nature hôtelière ou para-hôtelière.

 

Utilisation de la réduction d’impôt : une question de rendement

 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la même limite que le Scellier : un plafond par mètre carré de surface habitable retenu dans la limite de 300 000 €. Ce plafond a été porté à 5 500 € par mètre carré alors qu'il était de 5 000 € pour le Scellier (CGI, ann. III, art. 46 AZA octies B, créé par D. n° 2012-1532, 29 déc. 2012, art. 1er : JO, 30 déc.).

 

Le taux de la réduction est fixé à 18 %, soit 2 % par an pendant les 9 ans de la période d’engagement de l’occasion. Il n’est prévu aucune possibilité de prolonger l’avantage fiscal. Ce taux est supérieur à ceux dernièrement applicables dans le cadre du Scellier (6 ou 13%).

 

Malgré cela, le rendement du nouveau dispositif risque d’être assez limité. D’une part, parce que les plafonds de loyers du secteur intermédiaire impliquent mécaniquement que le rendement soit moindre (sauf si le prix de vente du logement s’avère suffisamment attractif de ce point de vue), d’autre part, en raison du plafonnement général des niches fiscales qui pourra également faire obstacle à une optimisation maximale de l’investissement. D’autant que la loi de finances pour 2013 a abaissé encore son seuil de mise en œuvre qui est désormais de 10 000 €.

 

Deux opérations par année peuvent ouvrir droit au Duflot. Ce qui en fait une de plus que sous le régime Scellier. La limitation à un investissement annuel attirait les investisseurs vers des logements de plus grande surface afin d’obtenir l’avantage fiscal maximal. L’amendement présenté pour porter le nombre limite d’investissement à deux a eu pour objet d’orienter les contribuables vers l’achat de petits logements qui ne sont pas assez nombreux pour satisfaire les besoins locatifs.

 

Par ailleurs si le contribuable entend bénéficier du Duflot en investissant directement mais également par le biais d’une SCPI, le plafond de 300 000 € s’applique globalement pour les deux types d’opérations.

 

Mixité des statuts d’occupation du programme immobilier

 

Le gouvernement a souhaité que les programmes immobiliers réalisés ne se limitent pas à du « tout Duflot », mais combinent différents statuts d’occupation. La volonté exprimée est que les locataires du secteur intermédiaire cohabitent avec ceux du secteur libre et aussi, idéalement, des propriétaires occupants. Cela notamment pour des raisons d’entretien des immeubles, dans la mesure où l’on sait que les propriétaires bailleurs votent plus difficilement les travaux que ceux qui vivent dans les lieux.

 

Le texte prévoit donc que dans un même immeuble neuf comprenant au moins cinq logements, un pourcentage d’appartements doit pouvoir être acquis sans ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Le pourcentage de locaux ainsi exclu devra être fixé par décret mais ne pourra être inférieur à 20 %. Le respect de cette proportion s’appréciera à la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement de l’immeuble.

 

Pour le contrôle de cette mesure, le bénéfice de l’avantage serait subordonné à une mention dans l’acte de vente.

 

L’obligation incombera à la personne qui commercialise les logements. Si celle-ci ne la respecte pas, elle sera passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire.

 

Reste que cette mesure ne permettra pas à coup sûr d’introduire des propriétaires occupants dans l’immeuble. Dans la configuration la moins favorable, les appartements pourront n’appartenir qu’à des propriétaires bailleurs, ceux-ci pouvant louer pour un montant de loyer du secteur intermédiaire et bénéficier du Duflot ou louer en secteur libre (Rapp. AN, 2012-2013, n° 285).

 

Sources : Alexandra Fontin - Dictionnaire permanent Gestion immobilière
L. fin. 2013, n° 2012-1509, 29 déc. 2012, art. 80 : JO, 30 déc.
 
D. n° 2012-1532, 29 déc. 2012 : JO, 30 déc.
 
Arr. 29 déc. 2012, NOR : ETLL1240750A : JO, 30 déc. 
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